Consecuencias de la inscripción registral (Promesa de enajenación de establecimientos comerciales) Uruguay
Por imperio de las normas de Derecho Registral, el contrato de promesa de compraventa debe documentarse por escrito, escritura pública o privada. El Decreto Ley 14.433/1975, de 30 de setiembre, de Promesa de Enajenación de Establecimientos Comerciales (LPE) prevé la inscripción de la promesa de enajenación de establecimientos comerciales, en el Registro General de Comercio (art. 1), hoy sustituido por el Registro Nacional de Comercio (RNC). A los efectos registrales, si se otorgó por escritura privada, las firmas deben certificarse notarialmente y debe ser protocolizada. El art. 89 de la Ley 16.871/1997, de 28 de setiembre, Orgánica Registral establece:
“Se admitirán asimismo, los testimonios de protocolización de documentos privados con certificación notarial de firmas (art. 88). Si el documento a protocolizar a los efectos expresados no tuviere certificación notarial, podrá ser previamente reconocido o dado por reconocido conforme al procedimiento establecido por el artículo 173 del Código General del Proceso y concordantes.
Dicha protocolización será preceptiva en los casos previstos en el artículo 29 de la Ley nº 12.480, de 19 de diciembre de 1957, en la redacción dada por el artículo 276 de la Ley nº 16.320, de 1º de noviembre de 1992, y para los actos y negocios jurídicos que se presenten en el Registro de Nacional de Comercio”.
I. Derecho a la ejecución forzada
La inscripción produce otro efecto especial: da acción al promitente adquirente para promover una ejecución forzada específica.
Si la promesa no se inscribe, el promitente adquirente sólo tiene un derecho personal frente al promitente enajenante, para exigirle el cumplimiento de la promesa y, en caso de negativa, para promover una ejecución por equivalente, reclamando la reparación de los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento.
La promesa inscripta confiere acción para exigir la transferencia y entrega del bien, según dispone el art. 1 de LPE. Como la transmisión de bienes requiere, en nuestro derecho, título y modo, el contenido de la acción es la demanda de que el promitente enajenante celebre el contrato prometido y luego haga tradición. Para el caso de que el promitente enajenante – no obstante la acción promovida – se resistiere a cumplir con las obligaciones asumidas, la Ley establece la posibilidad de obtener la ejecución forzada específica.
Por disposición del art. 3 de la LPE, el juez suple al promitente enajenante que no quiere prestar su consentimiento y otorga el contrato con la solemnidad de la escritura pública y, además, hace la tradición. Todo ello, como “representante legal” del enajenante pues tal es la calidad que la LPE le asigna.
El promitente adquirente obtiene la satisfacción de sus derechos, tal como si el propio promitente enajenante hubiera cumplido.
II. Derechos reales menores
El contrato de promesa no tiene formalidades especiales para su perfeccionamiento, pero la LPE impone el requisito de la inscripción de la promesa en el RNC, para que se constituyan ciertos derechos reales menores y para acordar, al promitente adquirente, acción para la ejecución forzada específica. La LPE confiere al promitente adquirente con promesa inscripta un derecho real sobre el establecimiento comercial, que sigue siendo de propiedad del promitente enajenante.
a. Oportunidad en que se adquieren los derechos reales menores
La promesa configura un título hábil para adquirir ciertos derechos reales menores, que sólo se adquieren, efectivamente, por el modo, que en el caso estaría dado por la inscripción en el Registro. Tal posición es coherente con la tesis de quienes sostienen que el contrato, dentro de nuestro Código Civil, sólo genera obligaciones y que no existen contratos dispositivos ni contratos constitutivos de derecho reales.
Los derechos reales menores a favor de los promitentes adquirentes nacen con la inscripción. Esta tiene una función similar al modo o tradición en materia de compraventa y a las inscripciones en los contratos de hipoteca y prenda. En todos esos contratos, el derecho real queda constituido por un acto separado, posterior a la celebración del contrato mismo. La inscripción, además, tiene una función de publicidad. A partir de la inscripción, se reputan conocidos por terceros los derechos reales que tiene el promitente adquirente sobre el bien prometido enajenar.
Resumiendo: la promesa de enajenación tiene un doble contenido: obligacional, cuyos efectos se producen por el mero acuerdo de los promitentes, y dispositivo, cuya eficacia depende de un acto sucesivo: la inscripción en el RNC.
b. Función de los derechos reales menores constituidos por la inscripción
El registro de la inscripción no es una solemnidad del contrato. La promesa no inscripta no es un contrato nulo, pero tiene eficacia menor. Sólo genera obligaciones recíprocas entre las partes que en caso de incumplimiento dan lugar al ejercicio de una ejecución por equivalente. En consecuencia, aun cuando no se cumpla con el acto de la inscripción, el contrato de promesa provoca el nacimiento de relaciones jurídicas entre los contratantes.
Ese derecho real cumple una función de garantía, puesto que asegura las obligaciones asumidas por el promitente vendedor de transferir el dominio. El promitente adquirente puede excluir, respecto al establecimiento comercial, a cualquier tercero que haya adquirido derechos sobre el mismo con posterioridad a la inscripción. Concretamente, la Ley dispone que tiene un derecho real respecto a enajenaciones, gravámenes o embargos posteriores.
Con esta norma se tutela al promitente adquirente. Antes de la sanción de la LPE, el promitente adquirente sólo tenía un derecho personal frente al promitente enajenante, que no podía oponer a terceros. El promitente enajenante podía enajenar el bien o gravarlo, burlando los derechos del promitente adquirente. Los acreedores del promitente enajenante podían embargar el establecimiento que aún no había salido de su patrimonio, frustrando así las expectativas del promitente adquirente.
A partir de la inscripción de la promesa ningún acreedor, ni aún por deudas anteriores, podrá embargar el establecimiento con eficacia respecto al promitente adquirente. En caso de confrontación de un acreedor que trabó embargo posteriormente a la inscripción de la promesa, con el promitente adquirente, priman los derechos de éste.
El embargo posterior no obsta a la escritura definitiva. El promitente adquirente puede pedir que se levante el embargo a los efectos de formalizar la escritura. Así se procede también, cuando se hace la enajenación forzada.
Por el régimen legal establecido por la LPE, el promitente adquirente, con promesa inscripta, tiene un derecho sobre el bien – casa de comercio – que le permite oponerse a pretensiones de los acreedores que trabaron embargo posteriores y de titulares de garantías reales constituidas posteriormente sobre la casa de comercio o de adquirentes o promitentes adquirentes de la casa de comercio por títulos posteriores. No puede oponer sus derechos como promitente adquirente contra embargantes anteriores o adquirentes anteriores o titulares de garantías reales anteriores. Los derechos de estos priman sobre los suyos.
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