¿Puede considerarse que el local integra un establecimiento comercial?
Local es el espacio en una construcción donde se colocan las instalaciones, muebles, útiles y mercaderías. Todo establecimiento comercial requiere un local donde ubicar y organizar los bienes que lo integran y donde su dueño desarrolle su actividad mercantil. El local sirve de asiento a los bienes organizados y contribuye a delimitar su extensión. Además, puede ser un factor importante para la atracción de la clientela, a tal punto que, en algunos casos, es considerado como un elemento esencial del establecimiento.
El dueño de la casa de comercio puede ser propietario del inmueble donde se instaló el establecimiento o puede ser un usufructuario o sólo arrendatario del mismo.
Las leyes uruguayas no se pronuncian sobre este elemento, como tampoco lo hacen sobre los demás que la doctrina considera integrantes de la casa de comercio.
Entonces ¿integra o no el local el establecimiento comercial? ¿Debe considerarse implícitamente comprendido, en el contrato de enajenación de un establecimiento comercial, la obligación del enajenante de asegurar el uso y goce del local al adquirente?
En la hipótesis del enajenante, dueño del inmueble ¿debe entenderse implícita la obligación de dar, al adquirente, el local en arriendo o a cualquier otro título que lo habilite para su uso?
En la situación del enajenante arrendatario del local con facultades por contrato o por ley para ceder el arriendo ¿tiene la obligación implícita de ceder el arriendo?
En el caso del enajenante, arrendatario del local no facultado para ceder el arriendo ¿asume tácitamente el compromiso de obtener el consentimiento del propietario del local para la celebración de un nuevo contrato con el adquirente del establecimiento?
Para el caso de que se diere una respuesta afirmativa a las interrogantes precedentes ¿el incumplimiento de tales obligaciones, implícitas del enajenante, se sancionan con la rescisión del contrato de enajenación y genera una responsabilidad por los daños y perjuicios sufridos por el adquirente?
I. Posición de Pérez Fontana
Pérez Fontana entendía que el local no es un elemento de la casa de comercio. Decía que si el comerciante establecía su casa de comercio en un inmueble de su propiedad, ese destino no significaba que el inmueble constituya un elemento integrante del establecimiento.
Sin embargo, esta primera opinión es moderada unas pocas líneas después, de la manera siguiente:
“Si el bien fue construido con características especiales para darle un destino determinado distinto del de casa para habitación es indudable que es un elemento integrante del establecimiento comercial. Tal es el caso de un edificio construido para instalar una fábrica, un hotel”[4].
Pero, aun en ese caso, Pérez Fontana entendía que el propietario podía reservarse la propiedad del inmueble donde está instalado el establecimiento y arrendarlo al adquirente.
II. Posición de Mezzera Álvarez
Decía Mezzera Álvarez que la ocupación de un determinado local constituía una condición ineludible para que se configure una casa de comercio. Según este autor, un comerciante ambulante o un comercio sin asiento fijo, difícilmente podrían considerarse como constituyendo un establecimiento comercial, aunque económicamente pudieran ser considerados como una empresa.
No obstante, Mezzera Álvarez entendía que de lo anterior no debía deducirse que la propiedad del inmueble pueda ser considerada como un elemento esencial de la casa de comercio. En opinión de este autor, consecuentemente, la enajenación de una casa de comercio – si no mediase un pacto expreso en contrario – no podría entenderse comprensiva del inmueble, aun cuando el dueño de éste fuese, al mismo tiempo, titular del establecimiento.
Otra cuestión sería, para Mezzera Álvarez, dilucidar si la disponibilidad del local constituye un elemento integrante de la casa de comercio y si su titular, al transferirla, debe asegurar dicha disponibilidad al adquirente. Al respecto, Mezzera Álvarez recordaba que el contrato de enajenación de una casa de comercio debería cumplirse de buena fe. La voluntad de los contratantes, entonces, habría de ser interpretada en el sentido de que el adquirente desea colocarse en la misma situación que tenía el enajenante y que éste, por su parte, asume le compromiso de que así suceda. Decía Mezzera Álvarez:
“Cuando la disponibilidad del local es de importancia decisiva, debe juzgarse que el enajenante se compromete a obtener del propietario el derecho a ceder el uso del local. La obligación de porte-fort (art. 1257 CC) no requiere, ineludiblemente, un pacto expreso y bien puede resultar de la naturaleza y contexto de un determinado contrato. En ciertos casos, si el enajenante no asumiera la obligación de obtener la disponibilidad del local podría suceder que está trasmitiendo al adquirente un bien desprovisto de valor, una apariencia sin contenido económico. El problema, pues, radica en la interpretación del contrato de enajenación del establecimiento y es susceptible de conducir a distintas soluciones”.
Nuestra opinión
El “derecho al local” implicaría una legítima aspiración del adquirente de un establecimiento, aun en el caso de que nada se hubiera especificado, a que el enajenante le asegure la utilización del local a algún título (no necesariamente compraventa). Esta opinión tiene el respaldo normativo del art. 65 del Decreto Ley n° 14.219, de 4 de julio, de Arrendamientos. Allí se establece que, en los contratos con destino industria y comercio, en determinadas condiciones, el arrendatario está facultado para ceder el arriendo.
Con todo, entendemos que no puede darse una respuesta general en cuanto a los bienes que integran el establecimiento comercial. Debe analizarse cada caso y analizarse la letra del contrato de promesa de enajenación y su intención, según las reglas que dispone los arts. 295 y 296 del Código de Comercio.
En algunos casos, se verá que el derecho al local es irrelevante. Véase, por ejemplo “La Pasiva“. En dicho caso lo relevante es el nombre comercial y la marca, no siempre el derecho al local. De hecho, La Pasiva funciona con bastante éxito en locales ubicados en lugares muy diversos. Por otra parte, puede ser que el adquirente ya tenga un local propio o arrendado, donde planee instalar el establecimiento. Eso sí, si no se le asegura la utilización del nombre y de la marca, entonces por más que se le ceda el arriendo el adquirente resultará burlado en sus verdaderas intenciones al momento de adquirir el establecimiento La Pasiva.
En un caso opuesto, en que se enajene un almacén de barrio, muy probablemente sea fundamental el derecho al local e insignificante el nombre comercial o la marca.
Lo que debe orientar nuestro razonamiento son las preguntas siguientes: ¿a qué efectos se discute la integración de un establecimiento comercial? Existe en esto una doble finalidad.
Una consiste en determinar qué se encuentra comprendido en la enajenación frente a la falta de una estipulación expresa en el contrato. Si en el contrato me obligo a ceder el arriendo o prometo la venta del inmueble, entonces, la interpretación es ociosa. El problema se suscita cuando nada se dice o existe ambigüedad.
Otra consiste en determinar cuándo estamos en presencia de una enajenación de establecimiento, a los efectos de hacer jugar las responsabilidades correspondientes. Esto es: si en el caso de un almacén de barrio, se pretende que el contrato por el cual se vende las mercaderías e instalaciones y se cede el arriendo, no es una enajenación de establecimiento sino una serie de enajenaciones a título singular, se está mintiendo. Consecuentemente, si no se realizan las publicaciones correspondientes, el adquirente será solidariamente responsable con el enajenante por todas las deudas, actuales y futuras (Ley n° 2904/1904, de 26 de setiembre, de Enajenación de Establecimientos Comerciales).
Errores comunes:
- Limitarse a discurrir respecto de los diversos elementos que integran el establecimiento comercial.
- Limitarse a discurrir respecto de la naturaleza jurídica del establecimiento comercial.
- Considerar que el inmueble integra el establecimiento, sin advertir que sí podría integrarlo el derecho al local.
- Incurrir en errores de fondo respecto a lo que es un establecimiento comercial, como el siguiente:”El establecimiento comercial es el lugar donde el comerciante realiza su actividad comercial.”